为全面贯彻“两点”定位，“两地”“两高”目标要求，认真落实市委、市政府关于提升城市品质、改善居住环境的部署要求，更好满足人民群众对高品质生活的需要， 易居企业集团·克而瑞重庆区域从新建居住区和已建成居住区两个维度入手，携手多个社区、多家房企、物企，收集近200个项目资料，通过指标测算、实地调研、网络投票最终形成《2023年重庆市中心城区高品质生活居住区研究报告》。

以下为《2023年重庆市高品质生活居住区研究报告》目录：

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①：《2023年重庆市高品质生活居住区研究报告》“政策解读”部分内容

②：《2023年重庆市高品质生活居住区研究报告》“行动指引解读”部分内容

下面，我们将为大家带来报告“观点总结”部分内容。

观点总结

高品质生活居住区建设，离不开政府、开发企业、物业企业、社区居委会、居民等各方面的共同努力。

政府需要为居住区的基础设施、公共配套和环境保障等提供政策支持、规划保障和监督管理；开发企业需要遵循建筑规范、环保标准和人性化原则，将居民需求放首位，既保障了住宅品质，同时也考虑到商业化的可行性；物业企业需要在保障居民日常生活需要的品质服务的基础上，提供多样化的满足居民精神文化需要的服务，探索城市空间服务等；同时，居民的生活品质和社区治理水平息息相关，居民应不断提高主人翁意识和自我管理的能力，社区居委会应创新和完善社区管理模式，减少社区内部的矛盾和冲突，推动社区自治，努力实现“居民自治、政府服务、社区参与”的目标。只有这样，才能打造出一个真正意义上的高品质生活居住区。

01

开发企业

承压之下，产品创新持续发力

如今房地产行业正处在深度调整期，潜心修炼产品力内功，为其产品力、交付力提升加码，才能助力房企穿越行业周期。承压之下，多家规模房企基于自身企业产品理念及市场环境变化调整产品战略，聚焦用户需求，在户型空间、产品风格、精装、社区空间等方面创新，并积极探索可实现良性循环的新发展模式。

一、空间布局：紧扣需求变化，以“创新”为源动力

随着居民生活水平的提升，购房者的居住需求持续迭代，开发企业也需要不断提升对空间的创新布局能力，以满足不同置业用户的需求。针对首改用户提供空间利用率高、南北通透、少过道零浪费的成熟户型；针对再改用户提升空间的舒适度，配备双套房二孩功能房等；而对于终改用户在保证户型功能完备的同时，进行差异化的亮点凸显，提升产品价值；

（一）巧用可变空间，满足住户多样家庭结构

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（二）套房成为标配，空间舒适度进一步

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（三）凸显差异化亮点，提升产品价值

产品内卷之下，通过凸显差异化、个性化的设计，提升产品价值，成为开发企业的产品进阶之路。以香港置地启元的建面194㎡的传世系户型为例，270°的超广角、约20米的大面宽，整个客厅拥有270°弧形转角端厅与非凡视界面宽，景观面开阔，能够将建筑外的景观渡入室内。兼备功能性和舒适度的大面宽，以及“全景舱”的超副空间视野，都极具差异化和个性化，成为居住者坐拥高品质生活的不二之选。

二、风格创新：前沿立面设计，宽阔空间尺度

随着人们生活品质的不断提高，购房者对于外立面的外观和功能也有了更高的要求。外立面不仅是住宅建筑的一层外衣，也深刻影响着住宅的实用性能。对于房企来讲，好的外立面不仅可以提升住宅产品的审美溢价能力，还能使建筑历久弥新，为住宅产品保值。对于购房者来讲，好的外立面在提升其视觉体验的同时，更关切其生活的安全性和舒适性。而对于整个城市来讲，优秀的外立面不仅可以提升城市品位，也能推动绿色城市的发展，为节能减排做出贡献。

（一）个性化、概念化，设计注重线条元素，用材考究

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（二）墙体玻璃化，大窗墙比提升居住舒适度

住宅公建化兴起，玻璃幕墙取代传统石材成为高端住宅新趋势。玻璃幕墙取代传统石材，一方面做大窗墙比，优化观景视野和户内采光，另一方面玻璃幕墙相较于石材，保温性和抗震感更为优异，更能满足高端住宅客群对于强居住舒适度的需求。因此高品质项目的大窗墙比趋势愈加明显，部分高端项目窗墙比超过0.7。均价比值＞2.0项目中，窗墙比0.7以上占比近20%。近年来，公建化、玻璃化的幕墙建筑方式，成为高端住宅的新趋势。玻璃幕墙取代传统石材、墙体，一方面做大窗墙比使得视野和采光最大化，另一方面玻璃幕墙还具有更好的保温性、抗震感。

三、精装设计：安全健康、舒适性和功能性兼备

近年来，越来越多的新建住宅告别毛坯房，住宅精装交付逐渐成为市场主流，也成为诸多开发企业提升产品溢价和竞争力的重要抓手。随着大众对高品质生活的需求提升，购房者对居住安全、健康、舒适和功能性等的关注度大幅提升。更健康、更人性化的精装住宅受到居住者的追捧。

（一）新风、净水系统成为绿色健康人居的标配

大众对生活健康关注度的提升，使得开发企业在设计精装产品时，采用绿色环保选材，配置厨房凉霸、新风、净水系统，致力为居住者提供高品质绿色健康人居。以龙湖昕晖熙上的精装设计为例，选材上其全屋墙面为成品挂板，原料取之于自然，无甲醛、无辐射、无有害物，环保健康。配备中央空调和新风系统，交换新风改善室内空气，提升居住舒适性和安全性。净水方面采用美国怡口超滤净水器，超滤膜净化技术，即开即饮，为居住者提供健康安全的生活及饮用水。更有方太烟机/燃气灶/嵌入式洗碗机，等提升生活舒适的精装细节，保证室内空间的宜居性和功能性。

（二）注重人性化细节设计

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（三）合理利用空间，强化全屋收纳系统

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四、社区空间：围绕“人需”，打造全龄化高品质社区

如今，大众对社区空间的品质越来越重视，其做为城市居民主要的生活场所，承载着人们对物质和精神的双重需求。致力于满足居住者对社区空间的不同需求，是开发企业规划打造高品质社区的最终目的。因此围绕绿色生态、和谐交互、便捷舒适，切入“人需”这个课题，成为一种全龄化高品质社区的解题方式。

（一）社区景观因地制宜，营造高品质生态居所

社区景观作为人们生活密不可分的一部分，不仅是人们生活环境美化服务，更多的是要满足人们对于美好环境的向往，并引导人与自然、人与建筑、人与人和谐共处。换言之，社区景观本质就是美好生活的载体，创造更美好的人居环境。开发企业在其中扮演着“美好环境的综合服务商”这一角色，需要通过对场地空间和场地发展研究，发掘场所潜力，对空间进行规划与塑造，赋予其新的生命与活力。

现今开发企业通过有效整合景观元素，提供一个与自然环境接触的优质绿色城市空间，促进人的身心健康，舒缓生活压力，同时，因地制宜结合地势，以人文精神营造多项时空维度，形成业主情感流动的精神场域。例如华侨城云麓台充分结合项目临江的区位优势，打造云海观景平台、迎宾中轴景观带、游园寻幽花境等社区特色景观。更有蓝花楹、精品红枫、造型紫薇、榉树、无患子、日本羽毛枫等丰富的植物，结合园林水景与观景平台，打造灵动雅致的高品质生态居所。

（二）全龄关怀，有温度的邻里社区

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02

物业企业

回归产品服务，追求高质量的增长

一、追求有效规模，聚焦高质量发展

2021年，因政策环境友好，物业管理行业在资本市场和并购市场经历了短暂的火热发展，又因地产变局导致的生存环境巨变，市场不确定性蔓延，行业的竞争格局也发生演变。当前，物业管理行业正在告别粗放增长，转向高质量的增长。快速扩张的弊端逐渐暴露，物企不再将追求规模快速增加作为第一要素，而是逐步开始重视内部资源整合，巩固基本盘，聚焦高质量发展，追求高品质、高质量、有效益的可持续发展，更多企业提及要重视高质量发展。物业管理行业的发展逻辑也由追求大规模回归至高质量的增长，由规模增长的“快”向业务增长的“好”的方向发展。物企的战略核心也开始由规模至上转向更好的服务客户。

二、完善服务产品，探索多元品牌组合

2022年，危机重塑市场格局，更多物企开始重视品牌工作。领先物企在发展中逐渐取得共识：系统规划品牌战略；升级企业服务产品系列；以全面的品牌矩阵形成合力；运用新媒体、新渠道、新形式，搭建传播矩阵，全方位开展品牌建设。

（一）品牌战略升级，服务体系焕新

围绕企业战略，典型头部物企明确品牌定位、更新品牌理念、发布或升级品牌体系。2022年，物企品牌焕新数量下降，但以龙湖智创生活和中海物业为代表的龙头企业，却在品牌方面做出重大举动。龙湖集团发布“龙湖智创生活”品牌，中海物业焕新品牌主张——“好时节 好物业 好社区”，坚定擦亮“第一管家”金字招牌。

随着物企品牌定位的升级，以及地方企业全国化战略推进，一些企业通过更名适应新战略。例如，重庆新大正物业更名为“新大正物业集团股份有限公司”，制定“五五规划”，坚定推进全国化战略，持续落地一线城市及区域中心城市。2022年11月，重庆天骄爱生活名称变更为“天骄智慧服务集团股份有限公司”。

品牌焕新通常出于以下几方面考虑：一是基于企业发展战略调整，明确企业核心发展方向；二是强调以服务为本，重视提升服务水平和业主体验；三是反映科技趋势和在物业服务实践中的应用。2022年6月，保利物业在提出大物业、软基建等开创性发展理念后，继续更新品牌理念。在第三次行业大思考中，提出从“现浇式”到“装配式”的物业行业服务模式。

（二）完善服务矩阵，发布创新品牌

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（三）打造服务IP，创新传播模式

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二、开展品质提升和社区行动，增强客户粘性

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三、延伸服务边界，探索社区增值和城市空间服务

（一）社区增值业务持续探索，产品“整合”趋势明显

过去一年，很多物业服务企业都披露了增值业务新的探索方向，可以看到，整个物业行业的社区增值业务正在处于持续探索中，产品“整合”趋势不断凸显。

到家服务、社区团购是2021年企业重点布局。57.1%的受访企业过去一年将到家服务（包含保洁、家电清洗、家居养护、维修等）当做重点布局业务。由于保洁、维修等到家服务与物企基础服务具备高关联性，从专业能力到信赖程度都具有优势，2021年物企到家服务业务已经具备一定规模。

此外，ToB/ToG业务增值挖掘，团餐市场广受关注。经过快速发展，物企已经积淀了更多的非住客户、服务经验和更多可调配的资源。企业在服务过程中也在不断探索新的服务内容，相对于住宅业主，非住客户单一项目的需求更聚焦、更专业，物企在非住业务的增值服务方面也开始有初步沉淀，众多企业试水，并且积极构建多业态的增值服务体系。从企业布局的业务来看，非住业态的增值业务主要集中在企业类服务，一是行政类；二是会务类；三是根据项目特征挖掘的个性需求，比如医院业态的护工服务、机构类物业的集采服务以及餐饮服务。其中，由于非住多个细分业态均存在餐饮的配套需求，因此餐饮服务是众多物企关注的重点。

（二）城市服务布局持续提升，业务模式仍处探索阶段

2022年上市物企城市服务布局持续提升，截止2022年底，35家上市物企已布局城市服务，占比57.4%。从企业业务布局来看，以环卫为主的城市公共基础类服务仍是企业布局主要业务，企业基于自身特点在城市综合治理、城市空间资源经营等领域均有不同程度的尝试。

企业城市服务内容也正不断延伸，从保障城市基本功能的城市公共基础类服务向驱动城市高效运营的城市综合治理类服务延伸，向激活城市活力的城市品质提升类服务延伸。典型物企服务内容逐渐成型，向“服务+运营”方向演变，服务模式也随着服务内容的延伸不断迭代。

四、持续数字化赋能，进程道阻且长

（一）头部物企数字化转型已达预期

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（二）社区数字化已实现全部覆盖

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（三）数据基础薄弱成发展最大难点

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03

社区治理

构建“共建共治共享”新格局

一、对内、对外举步维艰，业委会“左右为难”

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二、深化党建引领，三方合力构建社区治理新格局

如何攻克社区治理难题，需要业委会、物业服务企业、社区居委会的共同合力。作为小区治理的“三驾马车”，由于各自性质及职能的局限无法独自处理区域内的所有事情，所以党建引领下的“3+X”管理模式是社区治理的必由之路。

（一）唤醒“主人翁意识”，提高业主参与度

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（二）探索“党建引领+红色物业” ，补齐社区治理短板

一方面，加强社区服务型党组织建设，推动管理和服务力量下沉，深入拓展区域化党建工作。履行社区治理主导职责，建立健全社区党组织、居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，依法组织居民开展自治，及时帮助解决基层群众自治中存在的困难和问题。

另一方面，物企在政策引导与市场竞争中最终需要成长为物理空间的管理者、社区生活服务者。积极与党政部门联系，承接党建活动、基层工作，在重大工作应急预案、应急保障服务、老旧社区管理等领域协助政府，同时主动探索“红色物业”，以创新性方式与党政部门加强合作，是解决社区治理难题的有效路径。

- The end -

本文内容摘自

《2023年重庆市高品质生活居住区研究报告》

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