前几天，我跑了趟番禺广场去看番客北地块。

【资料图】

当我踏足番禺广场时，除了惊吓，就是唏嘘。

因为从地铁口出来后，就有一只巨大的曱甴（蟑螂）神俯视我，真的很吓人。

这座有名的建筑正是番禺的中银大厦，除了它之外，整个板块的天际线完全没有其他高楼大厦。

这个有多条地铁线交汇，号称“宇宙中心”的地方，真的没落了。

犹记得，2020年时，万博板块的越秀和樾府才刚卖到4.4-5万，2021年时，项目涨到5-6万/平。

同期，番禺广场板块内的金海岸花园也卖到4.8万/平，直冲5字头。

那时候大家的起跑线还没拉得那么远。

但两年过去了，当万博站稳6-7万，甚至最高已经站上8万+时，番禺广场还停留在4-5字头。

｜越秀和樾府认购书，最高卖到8万+

不得不说，这个曾经的番禺中心，真的有种公主剧本，丫鬟命的感觉。

难道番禺广场，注定要变成市桥2.0？

01

说到番禺广场的楼市，那其实也辉煌过的。

比如其较新的二手项目，金融街融穗澜湾，位于番禺广场板块的南部，南向望市桥水道，居住环境舒适。

这里也算曾经番禺传统的富人区板块，房价高企。

彼时2015年开盘，价格在1.8-2.1万/平，其二手项目在2021年时就已经卖到4.7万/平。

6年涨幅超过120%，十分可观。

但这两年，板块发展失落，加上楼市大环境不好，项目价格有所回落，贝壳显示，项目最新均价4.1万/平。

成交价则是3.8-4.6万/平不等。

| 图源：贝壳

除了融穗澜湾外，番禺广场还分布着大量二手盘，不过普遍楼龄较老，基本都有十几年以上的楼龄。

因此如今普遍售价都不高，均价在2-4万/平之间。

这也体现了番禺广场板块最大的一个问题，缺少增量，没有新盘入市刺激。

虽然板块目前有两个新项目在售，分别为龙湖金地天峯与金海岸花园。

但金海岸花园属于20年老盘卖新组团，产权大缩水，在市场上没啥声音。

目前板块被市场所熟知的，可以说仅有龙湖金地天峯一盘，热度独木难支。

|龙湖金地天峯

反观万博板块，21年时万博还只是个初具雏形的CBD，配套的成熟度还比不上番禺广场板块。

那时候板块的新房均价也仅仅是站在5万的关口。

但随着板块产业、商业不断发力，全区内新盘接踵而至，房价也开始水涨船高，2年间，均价就涨了1万+。

目前板块内越秀和樾府在卖尾货的同时，万博瑞麓府、华润长隆项目、耀胜新世界等项目将继续承接热度，板块关注度一直都很高。

2年时间，同是从5万关口的房价开跑。

如今万博的新房们，和樾府大平层最高8万+，小户型6万+，耀胜尊府6-7万，华润长隆项目也可能继续冲击板块价格天花板。

而番禺广场的新房们，金海岸花园在4.9万，龙湖金地天峯均价4.3万。

可以说，番禺广场早已跟不上万博的脚步了。

02

为什么番禺广场会逐渐跑输？

其一，番禺广场增量不足，热度难以为继。

因为开发相对成熟，商业、教育、医疗等配套集中，番禺广场板块出让地块稀少，这两年入市的新盘更是屈指可数。

没有居住新增供应，板块的配套就难以有进一步的提振。

而且除了新盘寥寥外，番禺广场的二手房大多楼龄较大，不少购房者介意这点，置业时会下意识绕开板块，板块热度逐渐像“小透明”。

| 番禺广场地铁附近二手楼盘

其二，产业跟不上，缺乏产业聚集效应，没有对人才的吸引力和关注力，房价缺乏支撑。

众所周知，目前城市中房价最高的梯队，往往也是产业最发达的板块。

就像天河的珠江新城、海珠的琶洲、番禺的万博以及南沙的横沥。

我们单说番禺，近年其实一直在搞产业，不过主力基本放在沿着南大干线延展的科创产业轴。

可以说，在番禺，置业最火热的区域基本也是沿着南大干线的板块买。

而番禺以南的地方，产业乏力，多沦为睡城，如市桥、番禺广场等区府板块也是如此。

| 番禺广场，摄于2021年

其三，周边旧改改不动，没有配套落地，板块没预期。

比起万博有里仁洞旧改如火如荼，番禺广场周边的旧改近期都动不了。

| 里仁洞旧改 

这意味着片区未来不会有太大的变化，没有较强的配套升级，也没有产业的腾笼换鸟，板块天花板不高，预期不足。

不过番禺广场的优点也很清晰，就是强地铁+成熟配套。

曾经的“宇宙中心”番禺广场，因地铁便捷而得名。

番禺广场站拥有18号线、22号线、3号线三条地铁穿行，与广州各大核心板块的连接都很紧密。

| 番禺广场地块站H出口

无论是珠江新城、琶洲、万博、南站、还是南沙的横沥，番禺广场都有直达的线路。

如3号线半小时直达珠江新城，18号线半小时直达横沥、22号线十几分钟就可以到南站，四通八达。

再加上区府板块内成熟的生活配套，不仅有番禺各大机构分布于此，周边还有大型医院、省一级学校、多家高端商业，如永旺梦乐城、基盛万科里、珑汇新天地等配套。

| 番禺广场永旺梦乐城

居住氛围浓厚，自住体验还是不错的。

综合以上，板块的情况跟市桥很像，都是老旧楼龄为主，缺乏增量，产业乏力，但配套成熟且集中，交通也不错。

整体而言就是，这两个连接紧密的板块，楼市想象空间不大但适合自住。

难道番禺广场真的要彻底沦为市桥2.0？

其实番禺广场还是有变量的。

其一，产业补强，番禺最近出台了《番禺区产业规划征求意见稿》明确，板块所在的亚运大道属于特精特新产业经济带。

将重点发展高端智能装备制造、汽车零部件制造等产业。

但其实定位不高，产业不够强，也比不上万博。

但对板块而言，也是一种利好，未来可能带来更多购买力。

其二，近期的番禺出让地块，也是围绕在番禺广场周围，一方面会补强番禺广场增量不足的问题。

| 即将出让的番客北地块

| 即将出让的市桥货运站地块

另一方面，也将给区域带来更多配套。

就像龙湖金地天峯就将给片区带来广外附小以及一座龙湖天街，补强板块的教育、商业配套。

如今番禺广场均价4-5万/平，想跑赢万博已经不太可能，未来可能会继续被拉开。

毕竟万博手握的牌更多，无论是区位、产业、商业都更强于番禺广场，是番禺最耀眼的板块。

但番禺广场还是有交通、性价比方面的优势。

毕竟就交通上而言，18号线的南村万博站与番禺广场站，仅仅相隔一个站，最高却已经拉开了约3万/平的价差。

而且未来番禺广场还将持续有新盘入市，配套也会持续补强，这对于自住的刚需和刚改而言，还是有一定的吸引力。

————旧改秘密，偷偷说给你听————